大家都知道買房是有風(fēng)險，由于它是特殊的商品，價額高，只要陷入買房糾紛里就會十分的麻煩，尤其是二手房的手續(xù)尤為復(fù)雜，你需要非常的小心敬慎。小編就來告訴您一些有用的法律風(fēng)險知識。

案情：

2018年7月，陳某通過某中介公司介紹，看中了一套“學(xué)位房”，該房屋屬張某、方某共有。當(dāng)天晚上，中介公司通知業(yè)主張某、方某與買家陳某簽訂合同

因業(yè)主張某臨時有事未能到場，因擔(dān)心學(xué)位房緊俏被其他人買走，陳某在查驗房產(chǎn)證后，與業(yè)主方某當(dāng)晚簽署了《房屋買賣合同》，并向業(yè)主方某支付定金10萬元

向中介公司支付了5萬元的中介服務(wù)費。第二天上午，業(yè)主張某、方某和買家陳某再次來到中介公司，張某在《房屋買賣合同》上補簽名。

當(dāng)天下午，中介公司協(xié)助陳某到房管部門進行產(chǎn)權(quán)查冊，此時發(fā)現(xiàn)該交易物業(yè)在當(dāng)天上午剛被法院查封。為減少損失，陳某要求中介公司立即聯(lián)系業(yè)主，取消交易并退回定金

同時要求中介公司退還已繳交的5萬元中介服務(wù)費用。

業(yè)主表示此前因向銀行借貸，未能按期還款而被查封的，但簽約時確實不知道已被查封;如能還清銀行貸款，是可以解封房屋繼續(xù)交易，但需要一些時間辦理手續(xù)。

買方陳某認(rèn)為風(fēng)險太大，堅持要求退還定金及解除合同。經(jīng)多次協(xié)商，業(yè)主退還定金給陳某并解除合同。中介公司認(rèn)為其促成交易前房屋是沒有查封的，故不同意退回中介服務(wù)費用。

那么我們在購買二手房的時候要注意哪些法律風(fēng)險呢?

1 查明房子的狀況

在購買二手房的時候，我們首先要查明房子的狀況，看房子是否允許購買，房子的所有權(quán)人是否唯一?

法律規(guī)定以下房子是不允許購買的：

? 已被列入拆遷范圍或被國家征用的房屋

? 被法院或者是行政機關(guān)依法查封的房屋

? 違法或違章建筑房屋

? 看房屋已經(jīng)使用的年限和房屋規(guī)定的使用年限，看是否劃算。

而如果房屋有多個所有權(quán)人，僅有一人同意賣房，這種房子也是不能購買的。如果有多個所有權(quán)人那么這種情況要怎么處理呢?

多人共有：需賣房人提供所有共有人的身份證件及同意賣房的書面文件。

夫妻共有：賣方配偶的書面同意書。

已出租的房屋：提供承租人同意出售的書面文件。

已抵押的房屋：提供抵押權(quán)人同意出售的書面文件。

因此，我們在購買二手房屋的時候要從房屋產(chǎn)權(quán)人，房屋是否是允許出賣等方面進行評估。

2 約定好二手房的過戶問題

二手房購買之后，很多人遇到這樣一個問題：房子買了，但是前房主的戶口卻遲遲不遷出去，這種行為表面上沒有給購房者帶來多大傷害，但是背后卻隱藏著很大的法律風(fēng)險。

一般來說，我們二手房的交易流程如下：

如果前戶主沒有按時遷出戶口，那么會有哪些危害呢?

債務(wù)糾紛問題：當(dāng)前房主出現(xiàn)債務(wù)糾紛問題時，銀行、貸款公司等追債人有可能會按照戶口地址投遞法院傳票;

新增人口問題：前房主在一定情況下是可以增添新戶口的，一旦發(fā)生這種情況，將會繼續(xù)增加購房者戶口遷移的難度;

價值問題：現(xiàn)在大家對戶籍的問題越來越重視，那么在你需要轉(zhuǎn)賣的時候，極有可能影響到成交價。

拆遷問題：目前拆遷補償?shù)那闆r雖然是以戶口本為主，但是在現(xiàn)實情況中還是會考慮到實際居住人口，因此復(fù)雜的戶口本很有可能會增加額外不必要的麻煩。

學(xué)籍問題：很多人為了孩子能上好學(xué)校而花重金買學(xué)區(qū)房，如果前戶主不遷出戶口，不排除上學(xué)名額被其占用的可能性。

如果前房主沒有按時遷出戶口，我們可以向他主張逾期遷出戶口的違約金，合同法規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的

應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

違約金的標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一，但是按照合同法解釋，如果當(dāng)事人主張約定的違約金過高，請求適當(dāng)減少的，法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況

當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則衡量。

也就是說，法院會根據(jù)過錯程度酌情調(diào)整違約金，具體為多少，還要看具體的案子。

因此，綜上所述，我們在購買二手房的時候一定要先查明房屋的狀況，雙方訂立合同的時候要在合同中把房屋面積及附屬設(shè)施、價格及給付方式、土地使用年限

房屋交付年限、違約責(zé)任等信息在合同中體現(xiàn)，才能避免更大的風(fēng)險。