近段時(shí)間，蛋殼公寓等中介公司租房的問題鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，很多租客既要解決當(dāng)前的問題，還將面臨重新住房的問題。來看看住房租賃時(shí)都要注意那些問題，尤其是簽訂租賃合同時(shí)要注意的問題。

一、簽約前核驗(yàn)以下內(nèi)容

1、房屋產(chǎn)權(quán)信息

簽約前應(yīng)要求出租人提供房屋產(chǎn)權(quán)證明文件，并對房屋地址、房屋用途、戶型圖等進(jìn)行審查確認(rèn)。

2、出租人身份信息

簽約前應(yīng)仔細(xì)查看出租人的身份信息，確保出租人為房屋的產(chǎn)權(quán)人。若房屋為多人共有，應(yīng)對全部產(chǎn)權(quán)人的身份信息進(jìn)行核對，并確認(rèn)全部產(chǎn)權(quán)人均同意出租房屋;若簽約人為代理人的，應(yīng)要求代理人提供“授權(quán)委托書”并留存代理人身份證復(fù)印件;若簽約人為轉(zhuǎn)租人的，應(yīng)要求轉(zhuǎn)租人提供產(chǎn)權(quán)人同意簽約人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的相關(guān)證明材料。

3、房屋基本情況

實(shí)地查看房屋的過程中應(yīng)對房屋的居住環(huán)境(噪音、光線等)、附屬設(shè)施(供水、供電、排污等)及家私電器(空調(diào)、冰箱、爐灶)等基本情況進(jìn)行詳細(xì)了解，確保承租之房屋符合自身的居住要求。

二、簽訂合同過程中應(yīng)該留意的約定

1、房屋租金

目前租賃市場一般都采取“二押一付”的租金支付方式，但承租人在簽約過程中還應(yīng)當(dāng)與出租人確認(rèn)每月租金是否包含水電物業(yè)等相關(guān)雜費(fèi)。同時(shí)按照法律規(guī)定，出租人出租房屋的應(yīng)按照規(guī)定繳納相應(yīng)稅費(fèi)，所以承租人應(yīng)仔細(xì)查看合同條款確認(rèn)是否存在關(guān)于租賃稅由承租人承擔(dān)的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁約定。

2、租賃期

根據(jù)合同法規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超出部分無效。近兩年由于“租售同權(quán)”政策廣州房產(chǎn)市場上出現(xiàn)了大量“以租代售”的經(jīng)營模式，即開發(fā)商與承租人簽訂長達(dá)40年的租賃合同(其中20年的性質(zhì)約定為房屋租賃，剩余20年約定開發(fā)商將房屋無償提供給承租人使用)，并由承租人通過貸款方式一次性支付租金，筆者認(rèn)為這種模式承租人承擔(dān)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。另外，建議承租人與出租人商定由出租人提供一定期限的免租期以便承租人辦理搬家及入住事宜。

3、租賃物損耗、租賃物維修相關(guān)約定

根據(jù)合同法規(guī)定，承租人正當(dāng)使用致使房屋、附屬設(shè)備及家私電器等出租物發(fā)生損耗的，承租人無需承擔(dān)損害賠償責(zé)任。同時(shí)除非雙方另有約定，否則應(yīng)由出租人承擔(dān)出租物的維修義務(wù)，出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修后要求出租人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。因出租物維修影響正常使用的，承租人可要求減少租金或延長租賃期限。因此簽約時(shí)請務(wù)必留意合同條款是否處在“另有約定”的情況。

4、轉(zhuǎn)租問題

大部分情況下，承租人的工作和生活或多或少都存在一定的不穩(wěn)定因素。根據(jù)合同法規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋的應(yīng)取得出租人同意，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除合同，同時(shí)也可能產(chǎn)生相關(guān)的違約責(zé)任。因此在簽約時(shí)，筆者建議承租人與出租人約定承租人可對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租或者在找到新的租客的情況下，有權(quán)提前退租。

三、其他注意事項(xiàng)

1、買賣不破租賃

租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。也就是說出租人在租賃期內(nèi)出售房屋的，原租賃合同繼續(xù)有效，租賃期限內(nèi)新的房屋產(chǎn)權(quán)人無權(quán)要求承租人搬離房屋。

2、優(yōu)先購買權(quán)

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。在特定情況下，如果承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵犯的時(shí)候，承租人可以要求出租人賠償由此造成的損失，但是承租人的優(yōu)先購買權(quán)要次于房屋共有人及出租人近親屬的購買權(quán)。

3、不定期租賃合同

①租賃期限在6個(gè)月以上的，應(yīng)采用書面形式訂立租賃合同，否則視為不定期租賃。②如果對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照法律規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。③租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

對于不定期租賃合同當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。所以租賃合同到期后，建議承租人及時(shí)與出租人續(xù)簽租賃合同，避免隨時(shí)被出租人“掃地出門”。

4、出租人應(yīng)保證租賃物不存在瑕疵

租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。之前筆者收到一個(gè)咨詢，咨詢?nèi)朔Q其承租的房子墻體及天花不時(shí)發(fā)生大面積脫落的問題，問筆者應(yīng)該如何處理。這主要涉及兩個(gè)問題，一方面是租賃物的維修義務(wù)問題，咨詢?nèi)丝梢蟪鲎馊税醇s定或法律規(guī)定履行房屋的維修義務(wù)，同時(shí)因維修房屋導(dǎo)致房屋不能正常居住，咨詢?nèi)擞袡?quán)要求減少租金或延長租賃期限;另一方面，如果墻體及天花大面積脫落達(dá)到危及咨詢?nèi)说陌踩蛘呓】档?，無論咨詢?nèi)嗽诤灪贤臅r(shí)候是否知道房屋存在質(zhì)量問題，咨詢?nèi)硕伎梢噪S時(shí)要求提前退租。

四、房屋租賃糾紛的解決方式

(一)、協(xié)商解決，房屋租賃當(dāng)事人因租賃房屋發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決;

(二)、協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)按照房屋租賃合同中約定的民事訴訟或者申請仲裁解決。

1、在房屋糾紛賠償中的房屋租賃糾紛可以申請仲裁解決

仲裁是公民、法人或其他組織之間發(fā)生合同糾紛或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛時(shí)向仲裁委員會申請解決糾紛的一種法定方式。但當(dāng)事人采用仲裁方式解決糾紛的，應(yīng)當(dāng)雙方自愿，并事先在合同中約定或事后達(dá)成仲裁協(xié)議。若事先在合同沒有約定，事后雙方當(dāng)事人又沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方申請仲裁的，仲裁委員會將不予受理。

同時(shí)，一旦雙方當(dāng)事人事先在合同中已有約定，或者事后已達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方向法院起訴，法院也將不予受理。仲裁具有司法行為的效力，一旦判決書生效，當(dāng)事人不得再以同一糾紛向人民法院提起訴訟。

2、在房屋賠償糾紛中的房屋租賃糾紛可以選擇民事訴訟解決

若當(dāng)事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決的或者在糾紛發(fā)生后沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，可以直接向人民法院提起民事訴訟：

(1)租賃當(dāng)事人違反相關(guān)規(guī)定，致使租賃合同無效的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任;

(2)租賃當(dāng)事人一方未履行相關(guān)法律規(guī)定的義務(wù)，致使租賃合同解除的，未履行規(guī)定義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任;

(3)造成另一方或者第三人財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

附件：房屋租賃合同糾紛案件20個(gè)法律要點(diǎn)(附最新合同范本)