相信很多人都有聽(tīng)過(guò)長(zhǎng)租公寓在租房市場(chǎng)上非常的火爆，但是也存在著不少亂象在其中，所以我們購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候需要十分的謹(jǐn)慎，你知道長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)都有哪些不為人知的事情嗎？接下來(lái)我們就來(lái)看看都有什么秘密吧！

租賃企業(yè)虛報(bào)規(guī)模

有的租賃企業(yè)在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓間數(shù)約2.5萬(wàn)至3萬(wàn)間，再加上簽約未運(yùn)營(yíng)的，實(shí)有5萬(wàn)間規(guī)模。然而，該企業(yè)卻對(duì)外宣稱(chēng)擁有10萬(wàn)間規(guī)模

隨著金融政策對(duì)住房租賃市場(chǎng)支持力度不斷加大，站在風(fēng)口上的租賃機(jī)構(gòu)紛紛借助資本的力量“跑馬圈地”。只重規(guī)模、不重效益，甚至造成租賃機(jī)構(gòu)競(jìng)相數(shù)據(jù)造假、“浮夸風(fēng)”勁吹，擾亂市場(chǎng)秩序。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前金融機(jī)構(gòu)已為住房租賃市場(chǎng)提供了約3萬(wàn)億元的授信支持。如碧桂園、恒大和泰禾分別獲批100億元租賃住房資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，越秀地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)均申請(qǐng)了50億元，綠城獲批住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券40億元。

旭輝領(lǐng)寓在上交所掛牌總額度30億元的住房租賃類(lèi)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)……

今年以來(lái)，有不少房企發(fā)行了住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有10余家公司申請(qǐng)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債，發(fā)行規(guī)模總計(jì)618.8億元。

值得注意的是，連目前未涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的房企也開(kāi)始申請(qǐng)發(fā)行住房租賃債，如恒大、融信、龍光地產(chǎn)等目前均未落地長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。部分房企甚至企圖“挪用”租賃的授信額度為公司輸血。

以應(yīng)對(duì)日益趨緊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資環(huán)境。

有“圈錢(qián)”嫌疑

新華每日電訊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化紅利雖然不斷釋放，但卻鮮見(jiàn)開(kāi)發(fā)商更深的戰(zhàn)略規(guī)劃。一些企業(yè)在申請(qǐng)用途上，除發(fā)展住房租賃之外，還表示用于償還公司債務(wù)、補(bǔ)充企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金等，大有“圈錢(qián)”嫌疑。

更值得警惕的是，長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)各家企業(yè)為爭(zhēng)奪市場(chǎng)規(guī)模，向金融機(jī)構(gòu)虛報(bào)數(shù)據(jù)，“浮夸風(fēng)”問(wèn)題嚴(yán)重。

同策咨詢(xún)經(jīng)調(diào)研核算發(fā)現(xiàn)，有的租賃企業(yè)在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓間數(shù)約2.5萬(wàn)至3萬(wàn)間，再加上簽約未運(yùn)營(yíng)的2萬(wàn)多間，實(shí)有5萬(wàn)間規(guī)模。然而，該企業(yè)卻對(duì)外宣稱(chēng)擁有10萬(wàn)間規(guī)模。

同策研究院首席分析師張宏偉透露，除在運(yùn)營(yíng)簽約間數(shù)上虛報(bào)運(yùn)營(yíng)規(guī)模之外，有的企業(yè)甚至直接簽“假合同”，把這些“假合同”的簽約運(yùn)營(yíng)間數(shù)也算到規(guī)模數(shù)據(jù)當(dāng)中。

例如，有的大公司會(huì)與中小規(guī)模長(zhǎng)租公寓簽“假合同”，只需要交一部分“手續(xù)費(fèi)”，房間數(shù)量即可算入大公司，但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)上并無(wú)業(yè)務(wù)關(guān)系。

“浮夸風(fēng)”為何會(huì)大行其道?

張宏偉認(rèn)為，背后的資本訴求是各機(jī)構(gòu)制造這些虛假規(guī)模數(shù)據(jù)“浮夸風(fēng)”的直接動(dòng)力。“規(guī)模大了、市場(chǎng)占有率高了，品牌影響力就有了，有利于后期規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張;此外，資本市場(chǎng)融資訴求也是‘浮夸風(fēng)’的直接動(dòng)力源。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)企業(yè)估值是按照簽約間數(shù)來(lái)計(jì)算的，間數(shù)越多、規(guī)模越大其估值也就越高，有了高估值就可以融到更多資金;進(jìn)一步拓展規(guī)模?！?/p>

恒大研究院副院長(zhǎng)夏磊表示，在政策風(fēng)口驅(qū)動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商有很強(qiáng)的搶占賽道和市場(chǎng)份額沖動(dòng)。

各品牌公寓為競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)份額，大概率會(huì)選擇“融資-獲取項(xiàng)目-再融資-再獲取項(xiàng)目”的以規(guī)模為導(dǎo)向的加杠桿發(fā)展模式。大規(guī)模融資，激進(jìn)搶占房源，不惜一切代價(jià)搶占市場(chǎng)份額，從而爭(zhēng)取房租定價(jià)權(quán)。

實(shí)現(xiàn)從“燒錢(qián)”到“賺錢(qián)”模式的轉(zhuǎn)換。