現(xiàn)在有很多人都說房租暴漲是長(zhǎng)租公寓和租房分期的原因，你覺得對(duì)嗎?不少人對(duì)此有話說，快隨小編了解一下吧!

" 以往每年房租漲 5%，今年年初最低漲 40%，還有的翻倍。" 某長(zhǎng)租公寓管家霍亮說。

近日，媒體報(bào)道，長(zhǎng)租公寓以高出市場(chǎng) 20%~40% 的價(jià)格爭(zhēng)搶房源，導(dǎo)致租金上漲。消息一出，民怨沸騰。

三年前，長(zhǎng)租公寓開始火熱。一年后，嫁接其上的金融產(chǎn)品 " 租房分期 " 風(fēng)靡一時(shí)。長(zhǎng)租公寓和依附其上的金融服務(wù)，真的是房租上漲的罪魁禍?zhǔn)讍?

圈地運(yùn)動(dòng)

2017 年年底，拿著滿滿一皮包現(xiàn)金，中介潘達(dá)來到北京蒲黃榆附近某小區(qū)，找房東簽約。屋子里已經(jīng)很熱鬧，擠著三四個(gè)其他公司的中介，每個(gè)人都帶著皮包。

潘達(dá)猜測(cè)，里頭應(yīng)該都是現(xiàn)金。接著，他就仿佛進(jìn)入了一個(gè)大的拍賣會(huì)。中介們相互抬價(jià)，100 一次地往上加。

這個(gè)老小區(qū)的單間，價(jià)格從 1800 元直竄到 3000 元，最后，潘達(dá)得手。

幾乎每天，潘達(dá)都要經(jīng)歷這樣的搶房大戰(zhàn)，而搶房的目的，就是為了建立 " 長(zhǎng)租公寓 "。

" 在上海，搶房都搶瘋了。" 上海業(yè)主顧佳對(duì)一本財(cái)經(jīng)記者表示。

她剛掛出房源，各種中介就都開始直接上門搶。一些小的公寓品牌，下手很急，不太在乎價(jià)格，恨不得馬上簽個(gè)三年的合同。但大的公寓品牌，還會(huì)壓壓價(jià)。

房源，似乎成了長(zhǎng)租公寓品牌眼中的城池，片瓦必爭(zhēng)。而得領(lǐng)土者才可封王封侯，在市場(chǎng)上有立錐之地。

他們將這稱之為：圈地運(yùn)動(dòng)。

因?yàn)閾尩乇P，中介之間也經(jīng)常起沖突，摩擦不斷。大家都摩拳擦掌，不肯退讓半分。

實(shí)際上，這場(chǎng)圈地運(yùn)動(dòng)，已悄無聲息地打了數(shù)年。

早在十年前，長(zhǎng)租公寓這種新的商業(yè)模式，就從國外進(jìn)入中國，但發(fā)展不溫不火，知名度低，呈地域性發(fā)展。直到 2015 年，長(zhǎng)租公寓開始爆發(fā)，前前后后出現(xiàn)了十幾家知名品牌。

例如：自如、相寓、蛋殼公寓、未來域、泊寓、寓見、美麗屋、YOU+ 公寓、新派公寓、青客公寓、魔方公寓等。

中國飯店協(xié)會(huì)公寓委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過 500 家，公寓間數(shù)超過 100 萬間。

而此時(shí)，資本也開始蜂擁而入。蛋殼公寓獲得數(shù)億元 A+ 輪融資，YOU+ 公寓獲得雷軍的 1 億元融資等消息，不斷傳出。

據(jù)華菁證券統(tǒng)計(jì)，僅 2017 年，就有 20 家長(zhǎng)租公寓品牌完成融資，融資總額突破 418 億元人民幣。

為何資本對(duì)長(zhǎng)租公寓如此青睞?

2016 年年底，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在《租賃崛起》報(bào)告分享會(huì)上，曝出一組數(shù)據(jù)：預(yù)計(jì)到 2030 年，中國租賃市場(chǎng)規(guī)模，將從現(xiàn)在的 1.1 萬億元，增長(zhǎng)到超過 4.6 萬億元。

又一個(gè)萬億級(jí)別的市場(chǎng)。

另一方面，長(zhǎng)租公寓火了之后，一個(gè)性感的衍生品開始出現(xiàn)：租房分期。其玩法，就是將原本押一付三的租金，直接按月分期。

這樣的金融服務(wù)，必然是好的，也確實(shí)在一定程度上解決了剛需 " 租房難，錢緊張 " 的問題。

" 房租分期金融服務(wù)的滲透率大概在 20%~25% 左右。" 鏈鏈金融 COO 蔣鵬飛對(duì)一本財(cái)經(jīng)記者透露，這個(gè)占比還有很大提升空間。

可見，這個(gè)萬億市場(chǎng)，還大有發(fā)展空間。

而租房分期這個(gè)金融產(chǎn)品，對(duì)于當(dāng)時(shí)資產(chǎn)荒的金融行業(yè)來說，實(shí)在是太好的資產(chǎn)。租房分期有穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流，且風(fēng)控 " 簡(jiǎn)單粗暴 "：租客不還錢，直接要求其退房即可。

" 按照這個(gè)邏輯，這個(gè)行業(yè)幾乎就是零壞賬率的。"孫新杰稱。

但在租房市場(chǎng)中，依然遵循著一條鐵律：寡頭效應(yīng)。對(duì)于長(zhǎng)租公寓來說，賺錢沒有那么容易。

近日，SOHO 董事長(zhǎng)潘石屹表示，長(zhǎng)租公寓并不是一個(gè)好的模式，回報(bào)率只有 1%。

一套長(zhǎng)租公寓，疊加租金、裝修、管理、運(yùn)營(yíng)成本后，" 基本和往外租的價(jià)格打平，甚至還略有虧損。" 某租房平臺(tái)市場(chǎng)負(fù)責(zé)人王啟稱。只有達(dá)到規(guī)模效應(yīng)后，邊際成本降低，加上管理得當(dāng)，才能開始賺錢。

而當(dāng)你成為行業(yè)老大、控制市場(chǎng)之后，就可以借著壟斷，不斷抬高房租，就如滴滴一樣。這是對(duì)于未來 " 最可愛 " 的想象力。

因此，在這片市場(chǎng)里，玩家就是在玩一場(chǎng)燒錢游戲，不停融資、不停圈地、不停長(zhǎng)大，最后成為鯨吞一切的巨頭。因此，搶房大戰(zhàn)幾乎成了不可避免的戲碼。

罪魁是誰?

長(zhǎng)租公寓正處在一個(gè)野蠻生長(zhǎng)、跑馬圈地的階段。這波惡性競(jìng)爭(zhēng)，是否會(huì)推高租金?

" 這是肯定的。" 幾乎所有從業(yè)者，都給出了同樣的答案。資本相互角逐，行業(yè)運(yùn)維成本不斷增高，各家比著玩 " 燒錢游戲 "。

為了得到房源，它們不斷抬高價(jià)格，必將拉升當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。

有人將拉高租金的罪魁禍?zhǔn)讱w為租房分期和 ABS，認(rèn)為它們加大了租房杠桿。所謂 ABS，是一種資產(chǎn)證券化的融資手段，相當(dāng)于你將未來的租金作為抵押，貸出錢來，用于現(xiàn)在的發(fā)展。

" 這種融資方式的前提是，要有資產(chǎn)，也就是說，長(zhǎng)租公寓要先拿到房源，才能融資，而且融資期限較長(zhǎng)。" 長(zhǎng)租公寓從業(yè)者葉歡認(rèn)為，這在一定程度上影響了企業(yè)的現(xiàn)金流，很難去加大杠桿。

那么，長(zhǎng)租公寓和金融產(chǎn)品，真的是拉高房租的罪魁禍?zhǔn)讍?

據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京租房人口 735 萬，房源總數(shù) 538985 套，等于 13 個(gè)人搶一個(gè)房源。

另一方面，去年年底，北京清理自建房、群租房、隔斷間，在消除了相當(dāng)一部分風(fēng)險(xiǎn)隱患的同時(shí)，減少了房源，向租房市場(chǎng)釋放了大量的租客。

另外，一線城市還有大量的空置住房。

據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，2015 年底，北京的空置住房大約在 420 萬套以上，而且越是高檔的小區(qū)，住房空置率可能越高。

如果按照一家三口人計(jì)算，北京的空置住房，可以至少容納 1200 萬新增人口。

其實(shí)，決定市場(chǎng)價(jià)格的最核心因素，是供需關(guān)系。

目前，一線城市明顯供小于求。而這，才是決定價(jià)格的最大因素。

那么，有多少房源掌握在長(zhǎng)租公寓的手中?據(jù)騰訊新聞統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在北京可租房源，大概為 242 萬套，其中，長(zhǎng)租公寓 49 萬套，占市場(chǎng)的 10%。

而上海的這個(gè)數(shù)字是 7.6%，廣州 2.4%，深圳 2.7%，比例并不高。

"10% 的市場(chǎng)占有率，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響并不絕對(duì)。" 王啟承認(rèn)，長(zhǎng)租公寓會(huì)在一定程度上拉高租金價(jià)格，但并不明顯。

因此，推高租金價(jià)格的罪魁禍?zhǔn)?，并非長(zhǎng)租公寓和金融產(chǎn)品，最關(guān)鍵的因素，還是供需關(guān)系失衡。

競(jìng)爭(zhēng)加劇

對(duì)于長(zhǎng)租公寓來說，這次輿論出現(xiàn)了一邊倒的效應(yīng)。這也確實(shí)說明這個(gè)市場(chǎng)存在問題。惡性競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致行業(yè)亂象重生，一次次將其推向了風(fēng)口浪尖。

大浪淘沙的競(jìng)爭(zhēng)中，還有大量玩家被洗出場(chǎng)。據(jù)媒體透露，GO 窩公寓、Color 公寓、好熙家公寓、好租好住、愛公寓、長(zhǎng)沙優(yōu)租客、鼎家公寓等平臺(tái)，都出現(xiàn)了危機(jī)，或已倒閉。

" 這是因?yàn)?，大家都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了這片市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。" 王啟稱，太急于進(jìn)場(chǎng)跑馬圈地，就會(huì)忽視市場(chǎng)規(guī)律和金融的核心。

很多平臺(tái)推出了很多大膽的金融產(chǎn)品，讓租客甚至可以零首付拿到房子。這一度讓租房市場(chǎng)出現(xiàn)了騙貸浪潮。中介拿到一幫人的身份證，去申請(qǐng)租房貸款，內(nèi)外勾結(jié)，" 直接薅干了一個(gè)長(zhǎng)租公寓 "。

另一方面，過度擴(kuò)張和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，也讓行業(yè)一度被重創(chuàng)。很多長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，會(huì)將租客的租金作為抵押，去金融機(jī)構(gòu)貸款，用于擴(kuò)張。

克爾達(dá)是鄭州的一家老牌房屋托管公司，和很多金融品牌合作。2017 年 1 月開始，其門店大量關(guān)閉。

據(jù)知情人透露，克爾達(dá)拿著現(xiàn)金流，去投了一個(gè)新的項(xiàng)目，結(jié)果資金鏈斷裂，無法再支付房東的租金，房東將租戶趕出去，導(dǎo)致了一次大的糾紛。

過度擴(kuò)張，埋藏著重重的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

2017 年，租房分期平臺(tái)斑馬王國，遭遇了一次公寓方卷款跑路事件。業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)時(shí)上海某家公寓在獲得了斑馬王國幾千萬元的墊付租金之后，直接跑路。后者資金鏈瞬間斷裂，只能遺憾退場(chǎng)。

這其中，還有很多玩家，只是為了進(jìn)場(chǎng)薅一把金融羊毛。

未來的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)會(huì)如何?

行業(yè)內(nèi)部的看法較為樂觀：只要租房需求存在，長(zhǎng)租公寓就會(huì)一直存在。

" 而且現(xiàn)在一線城市的租房市場(chǎng)基本格局已定，用長(zhǎng)租公寓這種相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的租賃模式，更容易生存。" 從業(yè)者黃達(dá)表示。

得房源者得天下，對(duì)于這些平臺(tái)來說，未來的核心競(jìng)爭(zhēng)力，可能還是房源。

背靠大樹者，或者自有房源者，將在競(jìng)爭(zhēng)中處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。而市面上呈現(xiàn)的戰(zhàn)爭(zhēng)格局，也是如此?，F(xiàn)在活得不錯(cuò)的，大多有大公司或者多輪融資背景。

比如鏈家旗下的自如、我愛我家旗下的相寓、小米投資的 YOU+ 公寓，等等。

但在競(jìng)爭(zhēng)的后期，純靠資本燒錢的模式，也不再會(huì)是重點(diǎn)。

" 以后長(zhǎng)租公寓可以選擇用輕資產(chǎn)的方式來運(yùn)營(yíng)，從二房東變成真正意義上的運(yùn)營(yíng)方。" 黃達(dá)向一本財(cái)經(jīng)記者表示。

比如，長(zhǎng)租公寓方可以與房東簽訂房屋托管合同，只提供日常維護(hù)、拉客，然后抽取服務(wù)費(fèi)。這樣一來，長(zhǎng)租公寓方既不用承擔(dān)房屋空置期的損失，也不用付出大量的現(xiàn)金流來獲得房源，生態(tài)也許更健康。

而租房分期產(chǎn)品，也不會(huì)受到影響。

至于租金上漲的問題，或許短時(shí)間內(nèi)，誰都無能為力。

" 除非北上廣人才大量回流，否則一線城市的租房市場(chǎng)始終會(huì)是賣方市場(chǎng)，租客只能被動(dòng)承受。" 黃達(dá)說。

目前的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，還處在非常早期的階段。跑馬圈地，爭(zhēng)搶市場(chǎng)，人們可能很難去制定規(guī)則，肅清市場(chǎng)。但這個(gè)模式和背后的金融產(chǎn)品，確實(shí)在某種程度上緩解了 " 租房難 " 的問題。

創(chuàng)新常伴有陣痛，我們可能還需要一些耐心，等待它們的成熟。