在2019個人所得稅六大扣除中,就屬住房租金扣除最麻煩,而且最難計算,由于現(xiàn)在租房市場的不規(guī)范性,導致很多流程和事項都與規(guī)定不符,這樣反而給租戶和房東都帶來了麻煩。那么個人所得稅租房扣除怎么申請?住房租金扣除標準是多少?
住房租金的扣除,旨在減輕租房人的個稅負擔,卻出現(xiàn)部分執(zhí)行難的問題。業(yè)內專家對21世紀經濟報道記者表示,出租住房的稅款,未來是否征收、怎么征收等政策,都有待明確。
按照法律規(guī)定,出租住房的行為,需要繳納增值稅、房產稅、個稅等。出于征管方便,以及給予稅收優(yōu)惠的考慮,各地多以綜合征收率的形式,打包收取出租住房的各項稅款,像北京綜合征收率為5%,即按租金的5%收稅。
個稅新政的落地,使得出租房屋的納稅信息(租賃雙方姓名、身份證、住房信息等)逐漸完備,對出租住房的房東征稅變成可能。但房東稅款的增加,在一些大城市里,很可能被轉嫁到租客身上。房東和租客合計一下,選擇不填報扣除信息,可能是現(xiàn)實的選擇,但也使得這部分減稅初衷打了折扣。
2019年1月1日正式落地的新個稅法,引入了六類專項附加扣除。住房租金信息的上報,可能是其中最復雜的項目了。
“我和室友合租的房子,是通過二房東租下來的,二房東是跟中介機構簽的合同。我們在填報個稅扣除信息時,跟二房東要房東信息,房東讓我們不要填寫相關信息”,1月7日,在北京工作的楊雪(化名)對21世紀經濟報道記者表示。
楊雪直言, 2019年4月份房子租約到期,他們不打算續(xù)租,“二房東讓我們不要申報扣除,我們也就接受了。”至于未來租房,交通、租金、小區(qū)環(huán)境等是他們重點考慮的項目,不太會考慮能否扣除個稅。
除了遭遇房東建議不填報之外,不同形式的合租關系如何協(xié)調也是問題。官方政策明確,“住房租金支出由簽訂租賃住房合同的承租人扣除。”
在北京工作并租房的李敏(化名)就在擔憂,“租房合同是我跟房東簽的,室友是跟我簽的合同。室友早先一步把房東的信息填報上去了,是否會影響我這邊的扣除?”
不過,像李敏這樣的,如果簽訂租賃合同時寫上室友名字,則能免去這樣的擔憂。這樣,北京一套兩居室,能實現(xiàn)兩個合租人各扣1500元/月,一套房合計能扣除3000元/月。
通過中介公司簽合同的租房客,在信息填報上要容易得多。在上海工作的王偉(化名)告訴21世紀經濟報道記者,在經過備案的租賃合同上,能很容易找到房東姓名、身份證、租房合同編號,完成相關信息填報比較容易?!拔覀儾恍枰?lián)系房東就能完成信息填報,目前沒有要漲租的消息?!?/p>
在長沙租房的劉英(化名)也是跟中介機構簽訂的合同,他告訴21世紀經濟報道記者,統(tǒng)一制式的租房合同上寫得很清楚,租金價格不包含稅款,后續(xù)稅款需要由租戶承擔。
后續(xù)稅款如何負擔,也有其他方法?!拔业淖饪同F(xiàn)在還沒有填報相關信息。是否填報,填報之后我的稅款增加該怎么負擔,這些我們約定好要協(xié)商決定。最近是看到了很多相關的討論,我們打算等政策更明確了再定”,在北京有一套房出租的陳鑫對21世紀經濟報道記者表示。
按照個稅專項附加扣除辦法的規(guī)定,依據(jù)不同城市類型,住房租金分別給予1500元/月或1100元/月或800元/月的定額扣除。這對于租房群體而言,無疑能進一步減輕其個稅負擔。
以月收入1.5萬元為例,假定“三險一金”扣除比例為20%,扣除“三險一金”后的收入為1.2萬元。加之個稅新政將起征點從3500元/月提高到5000元/月,減去起征點后每月應納稅所得額為7000元。對應調整后的稅率表,適用10%這檔稅率,每月應納稅490元。
對于在直轄市、省會城市、計劃單列市等城市工作并租房的群體,還能再允許扣除1500元/月的住房租金專項附加扣除,則每月應納稅所得額為5500元/月(7000-1500),仍然對應10%的稅率,每月應納稅340元,每月能再多減稅150元。
若以月收入1萬元為例,同樣扣除20%的“三險一金”,對應5000元/月起征點和調整后的稅率表,每月需納稅90元;如果扣除1500元/月的住房租金支出,每月需納稅45元,即每個月能再減稅45元。
按照相關稅法規(guī)定,個人(自然人)出租住房是需要繳納多項稅費。這是稅務部門處理的一類常見涉稅問題。
21世紀經濟報道記者從河南省稅務局官方披露的解答PPT中獲悉,個人出租住房的出租方需要繳納增值稅(1.5%,每月低于3萬元的免稅)、個稅(10%)、房產稅(4%)、土地使用稅、城建稅、教育費附加等多項稅款。
由于個人出租房屋涉及到的稅費較多,且計稅方式比較復雜,地方實際執(zhí)行的是綜合征收率。
“地方按照綜合征收率來征稅,其實是給了優(yōu)惠政策。如果按照個稅、房產稅、增值稅等分別計征的話,加起來稅率要更高。北京、上海、深圳這些地方,對租賃房屋的綜合征收率大概在4%-6%,對房租進行計稅”,上海財經大學教授范子英對21世紀經濟報道記者表示。
租客提交租房信息之后,按照現(xiàn)有法律規(guī)定,房東正常需要繳納多少稅款呢?以北京的5%為例,假定房租為3000元/月,則房東按理應該就出租房屋行為繳納稅款150元/月。
有地方稅務局相關負責人對21世紀經濟報道記者說,這個數(shù)據(jù)不好統(tǒng)計。但在租房市場中,即便是由中介機構居間簽訂三方租房合同的,有些出租方也是沒有納稅的。按法律規(guī)定正常納稅的,往往是因為需要獲取租房發(fā)票,比如公司幫員工扣除房租開支,或者子女上學、提取住房公積金等需要租房證明的。
像2018年北京積分落戶政策,其中一項是“合法穩(wěn)定住所”,申請人簽訂正式房屋租賃合同,合法租賃符合登記備案、依法納稅等有關規(guī)定的住所,是可以獲得相應積分的。
“對出租方征稅之后,稅款是否轉嫁,要看市場供需關系。有些城市房租上漲空間不大,稅款難以轉嫁給租客;但像北京這樣的城市,房東較為強勢,稅款轉嫁給租客,可能會帶來租金的上漲”,中國財政科學研究院研究員許文對21世紀經濟報道記者表示。
假定上述房東每月150元稅款完全轉嫁給租客,這對不同收入的租客影響不同。對于上述月收入1.5萬的租客,房東增加的150元稅款,剛好平衡掉他享受住房租金扣除帶來的減稅額度;對于月收入1萬的租客,租客每月多減掉的45元稅款,遠遠不及房東可能增加的稅款。
不過,從采訪過程來看,部分租客已經與房東達成一致,并不打算上報租房相關信息,雖不能享受到這部分減稅紅利,但至少也能維持租金的穩(wěn)定。
為了讓專項附加扣除更好地落實,方便納稅人享受,我國實行“申報信息即可享受,部門協(xié)作事后核驗,嚴重失信聯(lián)合懲戒”的征管方式。
住房租金的扣除,只需要提交出租方姓名、身份證、住房地址等信息,并留存住房租賃合同、協(xié)議等有關資料備查。
“業(yè)界曾經有建議憑借發(fā)票扣除,意味著住房租金的扣除,需要以租賃房屋的正常納稅為前提,這可能引發(fā)房租的上漲。之所以建議憑發(fā)票扣除,因為像北京等城市合租情況很多,一套房屋有多個扣除人,管理上會復雜些。但正式辦法并沒有要求提供租房發(fā)票,只需填報租賃信息,留存租賃合同備查,就是想避免此前的擔憂。不過,對于租賃房屋的出租方是否征稅的問題,還是凸顯出來了”,許文直言。
范子英也表示,現(xiàn)在確實有點尷尬。以前因為信息掌握不充分,納稅人沒有報送相關信息,稅務部門也沒有來查,很多租賃住房其實是不交稅的。但現(xiàn)在填報租賃信息后,有房屋租賃行為并取得收入,從法律角度來說,出租人需要報稅,否則就是逃稅;從稅務部門角度,已經掌握了相關信息,沒有依法征稅是瀆職。
“現(xiàn)在如果對租賃住房征稅,會有很大爭議;不征稅也不合理,稅務部門不能默認逃稅行為”,范子英說。
政策如何執(zhí)行,有待相關部門加以明確。許文指出,“現(xiàn)在應鼓勵租房市場,不宜加重租賃房屋的稅負;但從形成規(guī)范的租賃市場、培養(yǎng)納稅習慣等,又需要對納稅行為加以規(guī)范。”
范子英認為,地方現(xiàn)有的按綜合征收率征收的優(yōu)惠政策應當延續(xù)?,F(xiàn)在個稅信息填報,并沒有提交租金的信息,如果要對出租房屋征稅,租金、稅率等可能需要由稅務部門核定。(轉載自:大楚網)
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