武漢的九月來(lái)，話說(shuō)這是武漢房地產(chǎn)的春天發(fā)芽的時(shí)期，就目前看，你知道武漢房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀是這樣的嗎?接下來(lái)就隨小編來(lái)看看，中國(guó)指數(shù)研究院的專業(yè)分析吧!

“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”“房住不炒”猶言在耳，“房租不炒”又成為了新課題，如果說(shuō)房?jī)r(jià)關(guān)系民生，那么，房租更是民生中的民生!不過，在這一輪房租上漲聲音中，在各種機(jī)構(gòu)公布的房租漲幅排行榜上，前10名甚至前20名都看不到武漢的身影。武漢租賃市場(chǎng)能夠保持平穩(wěn)發(fā)展，背后什么原因?未來(lái)發(fā)展又將如何?

一

武漢租賃價(jià)格保持平穩(wěn)

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份，武漢、北京、上海等十大城市租金均較上月上漲，但同比來(lái)看，武漢等城市卻出現(xiàn)了不同程度的下降，這引起了市場(chǎng)的關(guān)注。同時(shí)，據(jù)中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)研究院統(tǒng)計(jì)，從全國(guó)來(lái)看，租金最高的仍是一線城市;二線城市中，除杭州、蘇州、珠海等長(zhǎng)三角和珠三角城市外，全國(guó)大部分二線城市的單套租金水平在2000-2800元/套/月區(qū)間，其中武漢單套租金約為2800元/月，較其它中部城市稍高。

從租金變化趨勢(shì)來(lái)看，一線城市租金呈明顯增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并且在淡旺季呈現(xiàn)顯著的租金價(jià)格波動(dòng)，而二線城市房租相對(duì)平穩(wěn)。

市場(chǎng)化經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，武漢8月租金水平為34元/月/平方米，環(huán)比7月上漲0.3%，同比2017年8月下跌0.6%，近一年租金穩(wěn)定在34元—35元/月/平方米，租金表現(xiàn)較平穩(wěn)。

武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，武漢租賃市場(chǎng)多以中低收入家庭、新就業(yè)大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員等為主，租金承受能力有限，平均換房周期為8—10個(gè)月，六成以上的租戶最能接受的是900元/月。

按照統(tǒng)計(jì)局普查數(shù)據(jù)，武漢市租賃住房比例約占全市家庭總數(shù)的22.5%，住房租賃人數(shù)約253萬(wàn)人，套均房間量約2.06，單個(gè)房間租賃人口按照1.2計(jì)算，結(jié)合套均租金水平，武漢租賃市場(chǎng)年租金規(guī)模約為328億元。結(jié)合武漢租金水平，預(yù)計(jì)未來(lái)五年武漢市租金市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到478億元。

二

武漢租賃市場(chǎng)發(fā)展的幾個(gè)關(guān)鍵詞

近年來(lái)武漢通過公租房等保障房手段，解決了不少城市低收入人群住房問題，但大量不屬于低收入家庭的住房需求，仍需要更完善的制度來(lái)逐步滿足。

租賃試點(diǎn)城市：2017年7月，武漢成為全國(guó)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)12個(gè)試點(diǎn)城市之一。隨后，出臺(tái)全國(guó)最全、最多的住房租賃試點(diǎn)政策“黃金五十條”，全面扶持、培育住房租賃市場(chǎng)。

并與建設(shè)銀行聯(lián)手打造“互聯(lián)網(wǎng)+租賃+金融”綜合平臺(tái)，為住房租賃提供系統(tǒng)服務(wù)支撐。

租賃人群：武漢租賃住房主要包括三類：面向城市中低收入家庭、新就業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員配租的公共租賃住房，面向大學(xué)畢業(yè)生供應(yīng)的大學(xué)畢業(yè)生租賃住房(與大學(xué)畢業(yè)生安居房統(tǒng)稱大學(xué)畢業(yè)生保障性住房)和市場(chǎng)租賃住房。

今年7月，《武漢市外來(lái)務(wù)工人員公租房保障暫行辦法》征求意見稿提出，符合條件的外來(lái)務(wù)工申請(qǐng)人每人每月可拿到240元租房補(bǔ)貼，領(lǐng)取補(bǔ)貼時(shí)間累積不超過36個(gè)月，每人累積補(bǔ)貼額度不超過8640元。

長(zhǎng)租公寓：武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)報(bào)告，2017年18家代表性公寓企業(yè)實(shí)際管理的房源量約5.4萬(wàn)間，占市場(chǎng)租賃房源的比例約4%。

目前進(jìn)入租賃試點(diǎn)的開發(fā)企業(yè)已占到試點(diǎn)企業(yè)總量的60.7%，但武漢長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)占有率最大的仍是經(jīng)紀(jì)/代理系和公寓運(yùn)營(yíng)系。

武漢市長(zhǎng)租公寓租客以本科學(xué)歷居多，占比超過一半，從業(yè)服務(wù)業(yè)的租客占比較高。租客年齡集中于21-25歲之間，超過35歲的租客占比很少，學(xué)生在公寓市場(chǎng)占據(jù)了12.31%的比例，這一比例遠(yuǎn)高于北京市場(chǎng)中4.83%。

房源籌集：通過新建、配建、改建、包租等方式，下達(dá)17個(gè)市場(chǎng)租賃住房建設(shè)項(xiàng)目，建筑面積合計(jì)167.54萬(wàn)平方米，房源約2.71萬(wàn)套，通過二手房市場(chǎng)籌集各類租賃房源9.58萬(wàn)套(間)，武漢市場(chǎng)租賃住房累計(jì)達(dá)到77萬(wàn)套(間)。

三

武漢租賃市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展原因

目前武漢租賃住房規(guī)?；灸軡M足各類租房需求。隨著“百萬(wàn)大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)工程”的推進(jìn)，市場(chǎng)需求將進(jìn)一步增加。與此同時(shí)，在多種渠道培育、扶持下，武漢租賃市場(chǎng)將迅速發(fā)展，整體規(guī)模將上一個(gè)臺(tái)階。

同時(shí)數(shù)量上的充足，也將對(duì)整體租金水平起到穩(wěn)定作用，租購(gòu)并舉將成為今后住房保障的重要制度。

1、武漢新建商品房銷量連續(xù)多年居全國(guó)前三，存量房市場(chǎng)大，租賃房源充足。僅2014-2017年，武漢新建住房銷量就達(dá)到105萬(wàn)套，其中租賃房屋的常住居民家庭占比15.2%，即武漢常住居民家庭中，約45萬(wàn)戶租房。

租賃人群主要來(lái)自于外來(lái)人口，武漢要力爭(zhēng)用3至5年時(shí)間，將租購(gòu)比從1:9提高到3:7。

2、武漢多中心發(fā)展格局，大光谷、大車都、大臨空、大臨港構(gòu)建產(chǎn)城融合發(fā)展，兩江三鎮(zhèn)呈均衡發(fā)展勢(shì)頭，租賃需求不至于過度集中于某一區(qū)域，造成供求失衡，價(jià)格的區(qū)域輻射效應(yīng)弱。

主要是光谷、武昌、江漢等人口集聚或金融業(yè)發(fā)達(dá)的區(qū)域租金領(lǐng)先。

特別是隨著武漢地鐵戰(zhàn)略的推進(jìn)，新洲、蔡甸、江夏、東西湖、黃陂等遠(yuǎn)城區(qū)，與主城區(qū)實(shí)現(xiàn)30-60分鐘經(jīng)濟(jì)圈，加上產(chǎn)業(yè)醫(yī)療教育配套跟進(jìn)，新興居住區(qū)不斷崛起，有效分流人口集聚，擴(kuò)大租賃可選范圍，穩(wěn)定了市場(chǎng)價(jià)格和預(yù)期。

3、保障房政策落實(shí)好。以武漢大學(xué)生保障房政策為例：

2017年武漢實(shí)施“百萬(wàn)大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)工程”，在全國(guó)率先提出“讓更多留漢大學(xué)生以低于市場(chǎng)價(jià)20%買到安居房、以低于市場(chǎng)價(jià)20%租到租賃房”。

事實(shí)證明，這一未雨綢繆的政策，為租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展起到壓艙石的作用。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年武漢大學(xué)畢業(yè)生留漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)30.1萬(wàn)人，新落戶14.2萬(wàn)人，分別是2016年的2倍、6倍，均創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。2018上半年，留漢大學(xué)生突破25 萬(wàn)人，落戶7.6 萬(wàn)人;

2017年8月，武漢市大學(xué)生人才公寓首次集體交付，比如在武漢江岸區(qū)城區(qū)地段，長(zhǎng)投漢口年華96套，丹水國(guó)際40套，月租金分別為18元/平方米，16.5元/平方米，物業(yè)管理費(fèi)1.44元/平方米。

月租金和物業(yè)費(fèi)總計(jì)不超過800元，低于市場(chǎng)租金的50%以上。

2018年6月，武漢首批“市場(chǎng)價(jià)8折”大學(xué)生安居房——新港青年城正式對(duì)外銷售，均價(jià)6800元/平方米，約為市場(chǎng)價(jià)八折，并且可享受基準(zhǔn)房貸利率。

購(gòu)買條件：畢業(yè)5年內(nèi)的大學(xué)畢業(yè)生，擁有本市戶籍，在本市創(chuàng)業(yè)就業(yè)滿1年，家庭在本市無(wú)自有住房，且3年內(nèi)無(wú)住房交易記錄。

目前，武漢已通過配建、包租等方式籌集大學(xué)畢業(yè)生租賃房17191套，約74萬(wàn)平方米。另集中新建5個(gè)保障房項(xiàng)目，共2840套，26.8萬(wàn)平方米。

申請(qǐng)租房的留漢大學(xué)生超過 99% 都獲得了八折公租房，大學(xué)生在漢工作滿意度逐步提升。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市租賃住房約91萬(wàn)套，其中公共租賃住房12.2萬(wàn)套，大學(xué)生租賃住房1.72萬(wàn)套，市場(chǎng)租賃住房約77萬(wàn)套(間)。

根據(jù)規(guī)劃，今后5年，全市新增租賃住房將達(dá)48萬(wàn)套(其中新建30萬(wàn)套，存量轉(zhuǎn)化18萬(wàn)套)，租購(gòu)比將達(dá)到3：7。

正是由于市場(chǎng)、政策、客群、城市格局等多重因素，才使得武漢租賃市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)健康發(fā)展，在降低新市民生活成本同時(shí)，進(jìn)一步增強(qiáng)了武漢吸納外來(lái)人口的能力，提高了城市發(fā)展的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

在這一點(diǎn)上，武漢走出了一條創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展的道路。