近期武漢市發(fā)布了最新的個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款相關(guān)事項(xiàng)，其中就提到了轉(zhuǎn)公房齡上線，以及最長期限將由原來的20年延長至30年，同時(shí)還款期限也進(jìn)行了調(diào)整，下面來看細(xì)則及相關(guān)解讀，對您后期購房有幫助。

武漢存量房“商轉(zhuǎn)公”貸款最長期限延至30年

近日，《武漢個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則》正式發(fā)布。細(xì)則調(diào)整了商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的對象和條件，其中，存量房商轉(zhuǎn)公房齡上限、貸款最長期限均由20年延長至30年。另外，辦理商轉(zhuǎn)公貸款的條件之一由“原商貸發(fā)放后已正常還款6個(gè)月及以上”，修改為“原商貸發(fā)放后已正常還款12個(gè)月及以上”。

這主要是從商業(yè)貸款還款的角度防范轉(zhuǎn)公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。細(xì)則中對婚姻狀況變化的房屋套數(shù)認(rèn)定，也有了明確規(guī)定。如轉(zhuǎn)貸人及其配偶在婚前，其中一方已使用過一次公積金貸款并已結(jié)清，現(xiàn)以夫妻名義申請商轉(zhuǎn)公貸款的，按第二套住房認(rèn)定;轉(zhuǎn)貸人及配偶在婚姻存續(xù)期間使用公積金貸款購買過一套住房，離異后其中一方申請商轉(zhuǎn)公貸款的，按第二套住房認(rèn)定。

《武漢個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則》解讀

現(xiàn)將武漢住房公積金管理中心于2020年10月23日發(fā)布的《武漢個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則》(武公中規(guī)﹞﹝2020﹞3號(以下簡稱《商轉(zhuǎn)公貸款實(shí)施細(xì)則》)做如下解讀：

一、修改《商轉(zhuǎn)公貸款實(shí)施細(xì)則》的必要性

2010年3月，武漢住房公積金中心發(fā)布了《武漢個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款實(shí)施細(xì)則》(武公中發(fā)〔2010〕16號)。該細(xì)則的出臺，對規(guī)范住房公積金個(gè)人貸款管理，防范個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)，提升貸款服務(wù)效能，減輕職工還款壓力等發(fā)揮了積極作用。但是隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展變化，我市商轉(zhuǎn)公貸款管理也面臨著一些新形勢新實(shí)踐新要求，特別是《武漢住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》(武公中規(guī)〔2018〕2號)于2018年5月1日出臺后，該實(shí)施細(xì)則與新的《個(gè)人貸款管理辦法》明顯不相適應(yīng)。

為適應(yīng)我市住房公積金管理的新要求，順應(yīng)繳存職工的新期待，我們對原商轉(zhuǎn)公貸款實(shí)施細(xì)則進(jìn)行修改完善，增補(bǔ)相關(guān)內(nèi)容，刪減相關(guān)章節(jié)，修改相關(guān)條款，以加強(qiáng)對我市住房公積金個(gè)人貸款使用方面的管理，提高服務(wù)效率，更好適應(yīng)新時(shí)代住房公積金管理的新實(shí)踐新要求。

二、《商轉(zhuǎn)公貸款實(shí)施細(xì)則》的修改依據(jù)

本次修改《商轉(zhuǎn)公貸款實(shí)施細(xì)則》，主要根據(jù)《武漢住房公積金管理?xiàng)l例》、《武漢住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》、《武漢住房公積金管理中心關(guān)于印發(fā)武漢新建商品房住房公積金個(gè)人貸款和武漢存量房住房公積金個(gè)人住房貸款兩個(gè)實(shí)施細(xì)則的通知》、《武漢住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市住房公積金個(gè)人貸款管理實(shí)際，在梳理歷年相關(guān)貸款規(guī)定的基礎(chǔ)上，借鑒兄弟城市公積金中心的做法，對《商轉(zhuǎn)公貸款實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行了修改、完善和補(bǔ)充。

三、《商轉(zhuǎn)公貸款實(shí)施細(xì)則》修改的主要內(nèi)容

修改的具體內(nèi)容主要包括：

在體例結(jié)構(gòu)上，增設(shè)了章節(jié)架構(gòu)，這主要是和先前出臺的《新建商品房和存量房實(shí)施細(xì)則》在架構(gòu)上保持一致。

在“總則”部分，明確了“商轉(zhuǎn)公”貸款的定義(第二條)，以及商轉(zhuǎn)公貸款管理的基本流程(第四條)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“商轉(zhuǎn)公貸款的受理與發(fā)放，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行我市住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)規(guī)定”。

調(diào)整了商轉(zhuǎn)公貸款的對象和條件

在貸款對象上(第五條)修改如下：

本次修訂作了比較大的調(diào)整，之前原商貸的主借人和配偶只要有一方繳存了住房公積金，即可申請辦理商轉(zhuǎn)公貸款;本次修訂將商轉(zhuǎn)公貸款的對象僅限定為原商貸的主借人，即只有原商貸主借人繳存了住房公積金，才能辦理商轉(zhuǎn)公貸款。反之，如果原商貸的主借人沒有繳存住房公積金，而其配偶繳存了住房公積金，是不能辦理商轉(zhuǎn)公貸款的。

在貸款條件上(第六條)修改如下：

1.辦理商轉(zhuǎn)公貸款的條件之一由“原商貸發(fā)放后已正常還款6個(gè)月及以上”修改為“原商貸發(fā)放后已正常還款12個(gè)月及以上”，這主要是從商業(yè)貸款還款的角度防范轉(zhuǎn)公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn);

2. 重申了“轉(zhuǎn)貸人及配偶同意由公積金中心認(rèn)可的擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供商轉(zhuǎn)公貸款擔(dān)?！?，這也是為了防止商轉(zhuǎn)公貸款抵押懸空風(fēng)險(xiǎn);

3.調(diào)整了存量房估價(jià)報(bào)告書的出具主體，“轉(zhuǎn)貸人及配偶同意由公積金中心委托的房屋評估機(jī)構(gòu)出具存量房《房屋估價(jià)報(bào)告書》”，這主要是為了認(rèn)真貫徹落實(shí)住建部有關(guān)取消“申請人提供存量房(二手房)估價(jià)報(bào)告證明事項(xiàng)”的決定精神;

4.存量房商轉(zhuǎn)公貸款房屋房齡(以建成年份為準(zhǔn)，下同)上限由20年調(diào)整為30年，主要是為了回應(yīng)購買存量房職工的貸款訴求，并與現(xiàn)行的存量房公積金貸款房屋房齡保持一致。

四、新增并明確了商轉(zhuǎn)公貸款房屋套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容(第七條)

這也是為了和《武漢新建商品房和存量房住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施細(xì)則》在體例上和架構(gòu)上保持一致，前述兩個(gè)《實(shí)施細(xì)則》均對貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確。

五、新增了住房公積金貸款流動(dòng)性系數(shù)與貸款額度關(guān)系的規(guī)定(第八條)

主要是依據(jù)《武漢住房公積金管理中心關(guān)于優(yōu)化住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》增設(shè)的，也是為了和前述《兩個(gè)細(xì)則》在體例上和架構(gòu)上保持一致。

其中：在“最高貸款額度”中提出：當(dāng)“個(gè)貸率”高于95%(含)時(shí)，暫停商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。這主要是和我中心制定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制保持一致。

六、存量房商轉(zhuǎn)公貸款增加了相關(guān)內(nèi)容

存量房商轉(zhuǎn)公貸款增加了第三級房屋貸款最高比例的相關(guān)內(nèi)容(第八條第二點(diǎn)可貸額度部分)，與前文存量房商轉(zhuǎn)公貸款房屋房齡上限的調(diào)整相適應(yīng)。

七、存量房商轉(zhuǎn)公貸款最長期限(第九條)

存量房商轉(zhuǎn)公貸款最長期限(第九條)由20年延長至30年，主要是為了減輕商轉(zhuǎn)公貸款職工每月的還款壓力，也是為了與《武漢存量房住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定保持一致。

八、“第七章 其他規(guī)定”中新增了一些內(nèi)容

在“第七章 其他規(guī)定”中新增了一些內(nèi)容：

如：第十六條強(qiáng)調(diào)，“住房公積金組合貸款中的商業(yè)貸款不能辦理商轉(zhuǎn)公貸款”，特別強(qiáng)調(diào)了“原商貸不能轉(zhuǎn)為住房公積金組合貸款”;

再如：“第十七條 原商貸房屋為聯(lián)名購買的，不能辦理商轉(zhuǎn)公貸款(婚姻關(guān)系聯(lián)名購房除外)。” 主要是為了防范貸款抵押難以落實(shí)的問題。

本實(shí)施細(xì)則自2020年11月23日起施行，有效期五年。

特此解讀。

武漢住房公積金管理中心

2020年10月23日

來源：武漢公積金